他叫林礼祥，77年次宜兰人。很特别的是他大学没有毕业。19岁时休学工作，每月存下5万元，20岁时存下第一桶金，21岁就投资人生第一间房地产！他是怎么做到的？
「我觉得年轻的时候可以没有钱，但是不能没有财商！」
在板桥的咖啡厅，一位年轻人正在和市场先生分享他的故事。
他叫林礼祥，77年次宜兰人。很特别的是他大学没有毕业。
19岁时休学工作每月存下5万元
20岁时存下第一桶金
21岁就投资人生第一间房地产
26岁是许多男生念完研究所刚退伍的年纪，但当时礼祥已经是一间宠物美容店股东、有2间房子稳定收租。靠房租及创业的被动收入已经完全可以支付他所有日常生活开销。在一定程度上可以说他已经「退休」了。
29岁的现在，他除了房地产以外，还拥有自己的定存股投资组合，以及价值投资部位。现在也已经是一个小孩的爸，和其他人不同在于，他全部的时间都能够拿来照顾小孩陪伴孩子成长，用閒暇之馀也推广一些理财观念。
当然，这一路走来也不是一路顺遂，过程也有许多的失败和挫折。
市场先生觉得他的人生故事有非常多值得学习的地方，因此在询问礼祥同意下，以下和大家分享他从零开始到财务自由的故事。
一次的社团活动，成为他改变的契机
「记得最主要想改变的原因，是大一时参加证券研究社的一场现金流桌游活动。」
18那年礼祥高中毕业后，并没有找到人生的方向。因为当时并没有很会念书，单纯根据指考成绩分发上大学念物流管理系。
大一时礼祥是加入学校的证券研究社，想提早学习投资理财知识。证研社的活动会邀请校外人士来学校分享，可以学到股票、基金、保险、房地产概念。除此之外，社团也有举办一个「现金流」桌游教学活动，透过游戏模拟投资房地产，从中增加资产负债与被动收入的概念。
从这些投资理财课程和现金流活动中，礼祥到一件最重要的事：
一定要尽早增加被动收入，让自己财务自由。
大学只念一年，就决定先暂时休学
「我那时念了一年就不想唸了。」
当时礼祥觉得自己不是读书的料，在学校上课没学到太多东西，而一回到宿舍一堆同学就是打电动，没有任何成长。
他算了一下，如果把完整大学4年唸完，不但要背上40万左右的学贷，还要多浪费四年时间，因此毅然决定先休学。
从做二房东开始，增加每月收入
一年后月入7~8万，月存5万元
在休学后，礼祥因为当初的社团活动以及现金流桌游，对房地产产生兴趣，想踏入这个领域学习。
但因为手上没有资金，因此和一些之前在社团认识的社会人士一起工作。
「我们是先从当二房东、帮忙招租开始，这是没有本金也可以做的事。」
有些房东名下房地产较多，会需要有人代为管理帮忙把物件出租。这类工作需要常常带看房，处理水电网路问题的杂事，甚至为了更快让房子租出去，还要自己去打扫房子，收入也不算高，所以虽然市场上有需求，但一般房仲并不碰这一块市场，这他们有切入的契机。
当时只要成功代租一间房子，就可以收到1个月的房租当成中间人费用，平均大约成交一间可以收入1万元。
「有些房东有授权代管房子，我们也会将装潢改建增加卖相，增加租金收入。」
礼祥分享他的二房东心得，只要愿意花一些小心思，就能加快房子的周转。最初是从一些小单位的套房开始，做招租、管理、催收、房源开发工作，慢慢扩大规模发展。
从学校离开后，礼祥时间全力投入房地产工作，假日则拨一点时间回学校进修。
业务工作虽然杂，但时间也非常弹性，当时一天行程如下：
10:00-11:00 开会
11:00-16:00 若有预约就带客户看房
16:00-17:00 开发潜在合作的屋主
17:00-21:00 若有预约就带客户看房
休学后花了一年时间努力累积，已经和朋友一起成立租屋代管公司。一年后礼祥已经可以每月收入7~8万元，其中他规定自己至少每月存下5万元，做为未来买房子的本钱。
努力累积本金，买下第一间属于自己的房地产
「我当时目标是2年后存下300万头期款，先买下第一间房子。」
算了一下，每月如果固定存5万，2年只能存下120万元，还差180万元的缺口。
因此礼祥开始和其他合伙的同事合资，进入房地产市场的买卖。
靠著工作上接触到的房仲人脉，一下子就找到5间房子的投资机会。经过仔细评估认为这些机会都非常的有利可图，他决定鼓起勇气，把自己过去一年存下的120万和朋友合资全数投入。
由于那时候房地产景气也非常不错，5间房子一年后就全数出清，一共获利100万。
加上2年存下的120万元，他总共累积了220万。虽然离300万仍有一些差距，但透过向银行增加贷款补足了差额，终于在21岁这年拥有了自己第一间房子。
「当时有计算，扣掉每期贷款利息，这间房子每月出租能帮我带来5000元的现金流。」
从开始学习到财商的概念，到真正拥有自己第一个被动收入，礼祥一共花了2年多的时间。
複製投资经验，将资金投入创业以及更多房地产
拥有了本金以及第一次投资成功经验以后，礼祥又陆续花了2年时间继续努力工作，期间除了慢慢还清贷款，也累积更多本金，为接下来的投资做淮备。
买下第一间房子2年后，礼祥也结束了进修课程，进行为期一年的兵役。
「就算当兵没工作，你的房子还是有在帮你赚钱。」
当大多数人都在抱怨当兵薪水低时，礼祥在这时反而更深刻感受到拥有被动收入的好处。
退伍后，拿著退伍前存下的资金以及透过第一间房子做增贷，开始了新的投资。
「当时先投入100万和女友一起创业开一间宠物美容店，以及300万当作头期款，投资3间桃园房地产。」
有了先前的操作经验，这几笔投资都非常顺利，宠物店创业在2年后就完全回本，而桃园的3间房地产则是卖掉其中1间，拿回300万的投资本金，其他的继续收租。
当时奢侈税议题开始陆续发酵，礼祥预期接下来房地产市场操作的机会会渐渐减少，因此也开始慢慢将资金移动往股市。
这年礼祥26岁，手上已经累积2间稳定收租的房地产以及一项创业，手上的閒馀资金投入股市后，全部赚取的现金流已经超过他生活开销非常多，已经不需要再透过工作来赚取生活开支，成功达成财务自由。
投资稳定配息定存股+价值投资赚价差
经过一段时间研究书籍以及尝试，礼祥分享他在股票市场的操作方式主要分成2种：
1. 高殖利率定存股：
礼祥认为投资的本质还是赚现金流，因此只找「现金殖利率8%以上」的定存股进场，标的大多是挑选安全的金融股为主，若涨到太高就暂时出场。
2. 价值投资：
价值投资的关键在于市场价值与实际价值有落差，关键在于如何辨识出价值。
礼祥主要是「专注在自己的能力圈」，投入他熟悉的营建产业，透过一般人对建商销售认列到财报上的资讯落差，目前为止一直保持稳定获利。
「从研究一间建商拥有的土地、目前的推案状况、推估完工时间、能带来多少EPS、现在的本益比等等，完整研究过后就能算出届时合理的股价可能的范围。」
礼祥认为每个人都有自己擅长的领域，从自己擅长的部份找到资讯落差，会比单纯看市场股价或财报有更多领先优势。
「投资最终仍是以累积现金流为主，而不是赚资本利得。」
礼祥建议年轻人可以从零股开始投资，关键不是要赚大钱，而是提早累积财商观念以及学习存股的知识。
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26岁退休后，现金流依然持续成长
当然，许多人看到的是礼祥成功的一面，但其实他一路走来也并非一路顺遂。
他曾经在带整理房子时候被别人指指点点说：「你看，不认真唸书，以后就会和那些哥哥一样，只能当搬家工人。」工作时被拒绝、被客户放鸟也是家常便饭。也因为提早休学，亲戚长辈都会指指点点说閒话，让家人承受巨大的压力。
面对这些挫折让他从中学到，最重要的事情就是「坚持」，只有坚持才能收穫成果。
最近2年礼祥除了股票投资，各种增加现金流的方法也没有中断。
例如透过房地产格局的改装「放大现金流」。
「举个例子，我开始尝试在装潢与隔间投入比较多心思，来帮房地产增值。」
以操作桃园和台北的房地产为例，把一间三房两厅改装成2间一房一厅，扣除装潢费用的银行利息，每月租金却能提高2万到3万元。
当然实际执行上有很多细节，也并非每个标的都能同样操作，但拥有财商的观念，让他无时无刻都在思考增加被动收入的方法。
把自己的经验设计成桌游《财富自由》推广财商教育过去学校和家庭教育只重视IQ(智商)和EQ(情商)，但并不重视解决财务问题的能力，也就是「财商能力」。
当初礼祥在大学社团受到现金流桌游的启发，现金流是一款美国的财务教育桌游，让他开启了后续追求财富自由的知识与动力。
2年前年他再次玩到桌游时，因为有了近几年的投资经验，认为这款游戏虽然教育意义很棒，但毕竟是20年前发明的游戏，许多数字与概念都已经过时且不符合台湾现况。
因缘际会之下，刚好遇到有设计师、游戏规画师的朋友，因此就决定自己来重新把现金流桌游调整，设计一套属于台湾的财商教育游戏。
经过一年时间，无数次的改版，桌游也终于开发出来放上网销售，希望能让更多人从年轻的时候就认识到提高财商的重要性。
(可以看礼祥设计的桌游《财富自由》开箱文)
「裡面每个房地产、创业、各种工作职业收支设计，都是以我对台湾目前现状的认识去设定真实的数字。」在游戏设计中，礼祥也将自己的经验複製进去。
大多数台湾人除非家庭有背景，否则只能透过自身经历去累积财务的经验，因此常常需要经过很多亏损与挫折才能学到正确的概念，而游戏的好处是它能快速模拟真实人生，进而摸索出正确的途径。
退休并不是取决于年纪，而是取决于规划
「年轻人可以没有资金，但不能没有财商。」
礼祥建议年轻人提高财商可以分成三阶段：
第一阶段：减少支出
养成不需要太多钱就能维持生活品质的习惯，除了能慢慢存下投资的资本以外，也能加速达成财务自由。
第二阶段：累积资产增加被动收入、但不急著求成
很多人存下钱之后，都会想要快速的找到投资机会。但如果财商知识不足，很容易就会被很多高报酬的诈骗引诱而受伤。实际上好的机会很多，但要有足够的知识才能去分辨。
第三阶段：发挥天赋
许多人生活不开心，是因为时间大多被工作绑住，收入又无法提高的情况下陷入一个恶性循环的死胡同。拥有被动收入足以支付生活开销，达成财务自由。
财务自由并非鼓励不工作，而是可以让自己的天赋能倍发挥，空出时间去做自己真正想做的事，让自己的时间发挥更大的价值。
后记：市场先生心得
我印象很深刻的一件事，是礼祥提到他自己曾经被人质疑，凭什么他创业会成功？ 礼祥的答案是：
「你有没有吃过难吃的滷肉饭？连卖滷肉饭这么简单都有人很混，他们都能活下去，我来创业做的一定比他们好。」
在过去传统教育上，父母师长都会说：好好念书、上好学校、找好工作，就能顺利买车买房结婚生子退休。
但说老实话，这不实际。
等到你毕业工作好几年，身上可能早已经背著房贷、车贷、小孩的学费，发现真相的时候已经有些迟了
。
希望透过礼祥无私的经验分享 (真心觉得他透露很多)，让每个看过这篇文章的人未来在财务上都能开始提早思考与做淮备，早日达成财务自由！
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